一、项目概况
    中兴物业西单管理中心管理的物业项目为国家电力调度中心大厦（以下简称国调大厦），该大厦位于北京市西单路口东南侧，北临长安街，东望天安门，地理位置显要。大厦占地9011平方米，总建筑面积73667平方米，建筑高度49.9米，建筑东西长118米，南北宽74米，是一座构思新颖、设计独特、施工精细的现代化建筑，也是一座“功能型、智能型、环保型、节能型”的绿色建筑。
    国调大厦由国家电网公司投资并组织建设，于1998年12月25日正式开工，2001年9月26日竣工，荣获国家设计金奖和国家建筑“鲁班奖”。该大厦是国家电力监管委员会和国家电网公司的办公所在地，是全国电网安全生产的指挥调度中心。2001年7月，国家电网公司委托北京中兴物业管理有限公司成立西单管理中心实施物业管理。 
    国调大厦在建筑风格上简洁明快、和谐统一，成功克服了限高严格、体量巨大的建筑难题，充分体现了时代特征和首都风貌。大厦强调了现代建筑与中国传统建筑相融合、建筑与艺术相融合。大厦外部由芯筒、屋盖构成颇具“牌坊”的建筑形式，抽象出“门”的概念；内部空间由四个区域建筑围合成老北京四合院的中庭格局，以现代的设计手法诠释了传统空间意义中的“厅、庭、堂、室”的空间序列模式。大厦比较多地使用了现代建筑材料，颜色搭配合理。此外大厦还引用了传统民居“开合式天井”的概念，将屋盖顶部设计为可开启式天幕，营造良好的室内生态环境。

    二、项目特点
    国调大厦是一座现代化的智能建筑,同时又作为国家电力监管委员会和国家电网公司的办公场所，物业管理具有以下特点：
    1.业主单位属国家级重要单位，是我国电力系统的中枢，承担着国民经济中电力事业发展的重要使命, 因此提供高品质的物业管理具有特殊的意义。
     2.国家电网公司既是物业管理委托合同的业主又是上级领导单位，对物业管理和服务既要求符合市场运作规则，按照合同提供常规性服务，又要求管理中心承担后勤保障职能，严格服从组织管理，完成大量领导临时布置的各项任务，具有要求严、标准高、落实快的特点。
    3.国调大厦是国家电网的生产调度指挥中心，具有安全性和保密性要求高的特点，要求物业管理和服务必须具备超强的安全防范意识。

    4.大厦内业主的法制观念强、文化水平高、政策理论水平高，要求管理和服务要不断适应社会的进步，以满足业主日益更新的各类需求。
    5.大厦具有先进的设备系统，各项功能齐全、智能化程度高。空调系统采用冰蓄冷、低温送风、变风量系统的新技术，并全部采用变频控制的节能手段；给排水设有软化水、直饮水、中水等三个处理系统；供电系统为双路供电，并配备了不间断电源系统（UPS）、柴油发电机组，运行可靠、安全；十七个弱电控制系统配套齐全；大厦内共安装了十七部电梯，在地下三层设有全自动控制的立体停车库。上述设备分别来自十余个国家一百余家厂商，几百个种类，具有系统构成复杂、技术含量高、管理难度大、安全系数高等特点。
    6.大厦坐落在长安街的沿线，地理位置显要，具有展示物业管理品牌频次高的特点。

    三、项目管理模式
    根据国调大厦物业管理的性质和特点，按照现代企业制度的要求，通过规范化、专业化运作模式，按照国家有关法规、标准和业主要求实施物业管理，建立了质量、环境和职业健康三位一体的管理体系，为业主提供安全、周到、优质、高效的服务，使国调大厦保值、增值，使办公环境安全、整洁、舒适、优雅，让业主满意，创中兴品牌。在2003年全国大厦类物业管理评比中，国调大厦以99.7分的高分荣获第一名，获得《全国物业管理示范大厦》称号。在此基础上，确定国调大厦的管理模式为以全国物业管理示范大厦标准为最高标准，并与日常管理紧密结合，建立管理和服务体系，形成常态机制，使整个物业管理和服务的过程由管理中心统一协调，高效运作：
    1. 建立完善的组织机构。管理中心成立了客户服务部、工程部、安全技术部、秩序维护部和餐饮部，配备高素质的管理人才和员工队伍，明确各部门的岗位职责和工作标准，制定与服务过程有关的各项管理规定并严格遵守。中心各部门是服务过程的执行者，向中心主任负责。
    2. 实行目标管理责任制。根据业主提出的后勤服务指标考核办法，管理中心主任每年初与物业公司签订经营、安全和党风廉正建设的目标责任书，量化本年度的管理目标和经营指标，同时分解到各部门和每个员工，并在年终进行考核。
    3. 服务的全过程实行分系统闭环管理。每个服务过程，均按计划、实施、总结、改进的PDCA闭环管理。中心主任是服务过程的指挥者和协调者，保证安全稳定、管理到位、服务高效、持续改进，使各项工作能控、受控、在控。

    四、服务项目
    （一）常规物业管理项目
    1. 巡视，内保，维护公共秩序，配合国网公司对大厦进行安全监控；
    2. 大厦消防工作的管理；
    3. 车辆疏导、停车场（包括机动车和非机动车）的管理；
    4. 房屋建筑及共用部位的日常维护维修服务；
    5. 公用设施、设备的安全、技术、维修、养护、运行管理，主要包括暖通空调、给排水、变配电、电梯和弱电控制等各个系统，以及立体车库、移动天幕等专项设备。
    6.大厦施工改造管理。
    7.大厦节能管理。
    8.规划红线内市政公用设施和附属建筑物的管理
    9.公共场所、办公室的卫生保洁、外墙清洗、消杀灭、垃圾的收集和清运服务；
    10.公共绿地、花木和室内绿色植物的摆放、养护和管理；
    11.社区文化建设；
    12．客户服务：包括提供问询、传达、报修、投诉及回访的服务、提供清洗饮水机和更换桶装饮用水的服务。
    13．管理与物业相关的工程图纸、竣工资料、用户档案等。
    （二）后勤保障服务项目
    1.重大会议、重大活动的接待服务。
    2.礼仪服务。
    3.重大宴请服务。
    4．外出会议、礼仪服务。
    5．大型会议视觉环境制作。
    6．大楼重大改造项目的管理配合工作。
    （三）特约服务项目
    1. 会议接待服务：包括会议室清洁服务、会议灯光、音响、投影、录音、空调服务、会议用品提供、鲜花摆放、会议过程中各种服务活动等。
    2. 领导办公室服务：包括领导办公室清洁服务和提供领导办公室所需日用品。
    3. 餐饮服务
    4.医疗保健、办公文具发放、预订飞机票、火车票、美发、洗衣服务等；
    5. 业主明示或有潜在需求的其他有偿、无偿服务。
    五、中心服务理念
    1．管理文化——团结、创新、精细、进取
    2．标准文化——高、严、细、实、快
    3．作风文化——天天是国优、事事争一流
    4．执行文化——制度沟通、快速行动、带头执行、有效监控、优胜劣汰、持之以恒。